{"id":6104,"date":"2023-07-27T10:30:00","date_gmt":"2023-07-27T08:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.facture.net\/blog\/?p=6104"},"modified":"2025-08-21T09:43:45","modified_gmt":"2025-08-21T07:43:45","slug":"sci-professionnelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.facture.net\/blog\/sci-professionnelle\/","title":{"rendered":"SCI professionnelle : quels avantages pour votre entreprise ?"},"content":{"rendered":"\n
La Soci\u00e9t\u00e9 Civile immobili\u00e8re (SCI) professionnelle est une forme juridique permettant \u00e0 une entreprise d\u2019investir et de g\u00e9rer son patrimoine immobilier de mani\u00e8re optimis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Cette structure pr\u00e9sente de nombreux avantages, tant en termes de flexibilit\u00e9 que de fiscalit\u00e9 ou de transmission du patrimoine.<\/p>\n\n\n\n
Alors, quels sont r\u00e9ellement ses atouts et comment faire pour en cr\u00e9er une ? D\u00e9couvrez plus en d\u00e9tail de quelles fa\u00e7ons la SCI professionnelle contribue \u00e0 l’optimisation de votre gestion immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
Une SCI professionnelle est une forme juridique sp\u00e9cifique dont la vocation est d\u2019exercer une activit\u00e9 \u00e9conomique en lien avec des biens immobiliers. Contrairement \u00e0 une SCI classique, dont l\u2019objectif principal est g\u00e9n\u00e9ralement la gestion du patrimoine familial ou la d\u00e9tention d\u2019un bien immobilier pour des raisons personnelles, la SCI professionnelle est cr\u00e9\u00e9e dans le but de faciliter la gestion et l\u2019exploitation du patrimoine immobilier d\u2019une entreprise ou d\u2019un groupe de professionnels.<\/p>\n\n\n\n
La principale diff\u00e9rence entre une SCI professionnelle et une SCI classique r\u00e9side dans l’objet social de la soci\u00e9t\u00e9. Alors que la SCI classique se concentre sur la gestion patrimoniale et peut \u00eatre utilis\u00e9e pour l’acquisition ou la gestion d’un bien immobilier familial, la SCI professionnelle est sp\u00e9cifiquement cr\u00e9\u00e9e dans un but \u00e9conomique<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
La SCI professionnelle est souvent choisie par les entreprises qui souhaitent regrouper les associ\u00e9s autour d’un projet commun de d\u00e9tention et de gestion de biens immobiliers. Cette forme juridique permet aux associ\u00e9s de partager les risques et les b\u00e9n\u00e9fices li\u00e9s \u00e0 cette activit\u00e9 immobili\u00e8re<\/strong>, tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d’une structure juridique et fiscale adapt\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
En termes de structure et de fonctionnement, la SCI professionnelle est similaire \u00e0 une SCI classique. Elle est constitu\u00e9e par au moins deux associ\u00e9s, qui d\u00e9tiennent des parts sociales correspondant \u00e0 leur participation dans la soci\u00e9t\u00e9. Les d\u00e9cisions au sein de la SCI professionnelle sont prises selon les r\u00e8gles fix\u00e9es par les statuts. Les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s par la SCI professionnelle, quant \u00e0 eux, sont r\u00e9partis entre les associ\u00e9s en fonction de leurs droits respectifs.<\/p>\n\n\n\n
Les avantages de la SCI professionnelle<\/h2>\n\n\n\n
La mise en place d’une SCI professionnelle pr\u00e9sente de nombreux avantages.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
1. L\u2019optimisation fiscale<\/h3>\n\n\n\n
La SCI professionnelle offre plusieurs avantages int\u00e9ressants, notamment sur le plan fiscal.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019imposition de la soci\u00e9t\u00e9 et non pas des associ\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n
Contrairement \u00e0 une SCI classique o\u00f9 les revenus fonciers sont impos\u00e9s directement entre les mains des associ\u00e9s, la SCI professionnelle permet d’imposer les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les biens immobiliers au niveau de la soci\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s par la SCI professionnelle sont soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS), qui b\u00e9n\u00e9ficie d’un taux r\u00e9duit par rapport au bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4t sur le revenu. Cette diff\u00e9rence de taux d’imposition engendre une \u00e9conomie fiscale significative.<\/p>\n\n\n\n
La d\u00e9duction des charges et des amortissements<\/h4>\n\n\n\n
La SCI professionnelle permet de d\u00e9duire certaines charges comme les frais de r\u00e9paration, d’entretien, d’assurance, de gestion, ainsi que les int\u00e9r\u00eats d’emprunt li\u00e9s \u00e0 l’acquisition ou \u00e0 la r\u00e9novation des biens. <\/p>\n\n\n\n
De plus, la SCI professionnelle offre \u00e9galement la possibilit\u00e9 d’amortir les biens immobiliers d\u00e9tenus, ce qui permet de r\u00e9duire la base imposable et donc la charge fiscale de l’entreprise.<\/p>\n\n\n\n
Le report des d\u00e9ficits fonciers<\/h4>\n\n\n\n
Si les charges d\u00e9ductibles sont sup\u00e9rieures aux revenus fonciers de la SCI professionnelle, cela g\u00e9n\u00e8re un d\u00e9ficit foncier. Or, celui-ci peut \u00eatre report\u00e9 sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n\n\n\n
Une transmission facilit\u00e9e<\/h4>\n\n\n\n
Lors de la transmission d’une SCI professionnelle, les associ\u00e9s peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de certains avantages fiscaux. Par exemple, en cas de donation de parts sociales, des abattements sp\u00e9cifiques peuvent s’appliquer, r\u00e9duisant ainsi la fiscalit\u00e9 li\u00e9e \u00e0 la transmission du patrimoine immobilier.<\/p>\n\n\n\n
2. La protection du patrimoine<\/h3>\n\n\n\n
La SCI professionnelle offre aussi une excellente protection du patrimoine. En effet, cette structure juridique permet de s\u00e9parer clairement le patrimoine immobilier de l’entreprise du patrimoine personnel des associ\u00e9s. Cela limite consid\u00e9rablement les risques financiers.<\/p>\n\n\n\n
La responsabilit\u00e9 limit\u00e9e<\/h4>\n\n\n\n
Les associ\u00e9s ne sont responsables des dettes et des obligations de la soci\u00e9t\u00e9 qu’\u00e0 concurrence de leurs apports, c’est-\u00e0-dire de leurs parts sociales. Ainsi, en cas de difficult\u00e9s financi\u00e8res de la SCI, les cr\u00e9anciers ne pourront pas saisir les biens personnels des associ\u00e9s pour r\u00e9gler les dettes.<\/p>\n\n\n\n
La s\u00e9paration du patrimoine<\/h4>\n\n\n\n
La SCI professionnelle permet de s\u00e9parer clairement le patrimoine immobilier de l’entreprise du patrimoine personnel des associ\u00e9s. Cette s\u00e9paration permet de prot\u00e9ger les biens personnels des associ\u00e9s en cas de litiges, de proc\u00e9dures judiciaires ou de faillite de la SCI.<\/p>\n\n\n\n
La protection en cas de d\u00e9c\u00e8s ou de retrait d’associ\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n
La SCI professionnelle facilite la transmission et la continuit\u00e9 du patrimoine immobilier en cas de d\u00e9c\u00e8s ou de retrait d’associ\u00e9s. Les parts sociales d’une SCI sont plus faciles \u00e0 transmettre que la propri\u00e9t\u00e9 directe d’un bien immobilier. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, en cas de d\u00e9c\u00e8s d’un associ\u00e9, cela pr\u00e9serve aussi la p\u00e9rennit\u00e9 de l’activit\u00e9 de la SCI et son patrimoine immobilier.<\/p>\n\n\n\n
3. La souplesse de gestion<\/h3>\n\n\n\n
La SCI professionnelle offre \u00e9galement une grande souplesse de gestion par rapport \u00e0 d’autres formes juridiques. Cela concerne notamment plusieurs aspects.<\/p>\n\n\n\n
Les prises de d\u00e9cisions<\/h4>\n\n\n\n
Les d\u00e9cisions au sein de la SCI professionnelle sont prises en fonction des r\u00e8gles fix\u00e9es par les statuts et des droits de vote des associ\u00e9s. Cela signifie que les associ\u00e9s ont la possibilit\u00e9 d’organiser la gouvernance de la soci\u00e9t\u00e9 selon leurs besoins.<\/p>\n\n\n\n
Ils peuvent d\u00e9cider des modalit\u00e9s de prise de d\u00e9cisions, du quorum requis, de la r\u00e9partition des droits de vote, etc.<\/p>\n\n\n\n
La composition des associ\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n
Les associ\u00e9s peuvent \u00eatre des personnes physiques, des personnes morales ou m\u00eame d’autres soci\u00e9t\u00e9s. Cette possibilit\u00e9 de regrouper diff\u00e9rents types d’associ\u00e9s permet d’apporter des comp\u00e9tences compl\u00e9mentaires et d’ouvrir des opportunit\u00e9s de partenariats.<\/p>\n\n\n\n
La gestion des biens immobiliers<\/h4>\n\n\n\n
La SCI professionnelle offre une grande flexibilit\u00e9 dans la gestion des biens immobiliers. Les associ\u00e9s peuvent prendre des d\u00e9cisions concernant l’achat, la vente, la location, la r\u00e9novation, l’entretien et la gestion des biens immobiliers en fonction de leurs objectifs. <\/p>\n\n\n\n
Ils peuvent d\u00e9cider collectivement des orientations \u00e0 suivre et des investissements \u00e0 r\u00e9aliser. Cette souplesse de gestion permet de s’adapter rapidement aux fluctuations du march\u00e9 immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Le transfert de parts sociales<\/h4>\n\n\n\n
Comme vu pr\u00e9c\u00e9demment, la SCI professionnelle facilite le transfert de parts sociales entre les associ\u00e9s. Ainsi, en cas de besoin de liquidit\u00e9s ou de sortie d’un associ\u00e9, il est possible de c\u00e9der tout ou partie de ses parts sociales \u00e0 d’autres associ\u00e9s ou \u00e0 de nouveaux investisseurs.<\/p>\n\n\n\n
Comment cr\u00e9er une SCI professionnelle ?<\/h2>\n\n\n\n
La cr\u00e9ation d’une SCI professionnelle n\u00e9cessite quelques d\u00e9marches administratives sp\u00e9cifiques.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
1. La r\u00e9daction des statuts<\/h3>\n\n\n\n
La r\u00e9daction des statuts d’une SCI professionnelle est une \u00e9tape essentielle dans sa cr\u00e9ation. En effet, ce sont les statuts qui fixent les r\u00e8gles de fonctionnement de la SCI, d\u00e9terminent les droits et les obligations des associ\u00e9s, et \u00e9tablissent les modalit\u00e9s de prise de d\u00e9cisions. Les grandes \u00e9tapes de la r\u00e9daction des statuts sont les suivantes.<\/p>\n\n\n\n
Les informations essentielles<\/h4>\n\n\n\n
Les associ\u00e9s commencent par indiquer le nom de la soci\u00e9t\u00e9 (qui doit inclure la mention “SCI” suivie de la d\u00e9nomination sociale choisie), l’adresse du si\u00e8ge social, la dur\u00e9e de la soci\u00e9t\u00e9 (g\u00e9n\u00e9ralement ind\u00e9termin\u00e9e) et son objet social pr\u00e9cis.<\/p>\n\n\n\n
La d\u00e9termination des apports des associ\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n
Les statuts doivent indiquer les apports r\u00e9alis\u00e9s par chaque associ\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9partition des parts sociales<\/h4>\n\n\n\n
Les statuts doivent pr\u00e9voir la r\u00e9partition des parts sociales entre les associ\u00e9s. Cette r\u00e9partition peut se faire en fonction des apports r\u00e9alis\u00e9s par chaque associ\u00e9 ou selon d’autres crit\u00e8res convenus entre les parties. Il est \u00e9galement possible de pr\u00e9voir des clauses de pr\u00e9f\u00e9rence ou des clauses d’agr\u00e9ment pour encadrer la cession de parts sociales.<\/p>\n\n\n\n
Les r\u00e8gles de gouvernance<\/h4>\n\n\n\n
Les statuts doivent d\u00e9finir les r\u00e8gles de fonctionnement de la SCI professionnelle, notamment en ce qui concerne la prise de d\u00e9cisions. <\/p>\n\n\n\n
Il est possible d’\u00e9tablir des r\u00e8gles de majorit\u00e9 pour les d\u00e9cisions importantes, de pr\u00e9voir des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques pour la nomination du g\u00e9rant ou des organes de contr\u00f4le, et de d\u00e9terminer les modalit\u00e9s de convocation et de tenue des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales.<\/p>\n\n\n\n
Les r\u00e8gles de fonctionnement financier<\/h4>\n\n\n\n
Les r\u00e8gles de fonctionnement financier comprennent notamment la r\u00e9partition des b\u00e9n\u00e9fices, les modalit\u00e9s de r\u00e9mun\u00e9ration des g\u00e9rants, les r\u00e8gles de comptabilit\u00e9 et les modalit\u00e9s de contr\u00f4le des comptes.<\/p>\n\n\n\n
Les clauses sp\u00e9cifiques<\/h4>\n\n\n\n
Selon les besoins sp\u00e9cifiques de la SCI professionnelle, il peut \u00eatre n\u00e9cessaire d’int\u00e9grer des clauses sp\u00e9cifiques dans les statuts. Par exemple, ces derniers peuvent inclure des clauses de non-concurrence, des clauses de pr\u00e9emption en cas de cession de parts, ou encore des clauses relatives \u00e0 la fiscalit\u00e9 ou \u00e0 la transmission de parts sociales.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9daction des statuts d’une SCI professionnelle peut \u00eatre complexe. Voil\u00e0 pourquoi, de nombreuses entreprises se font aider par un professionnel du droit (avocat ou notaire). Ces derniers vous assurons que les statuts sont conformes \u00e0 la r\u00e9glementation en vigueur et qu’ils r\u00e9pondent bien aux attentes de tous les associ\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
2. La constitution du capital social<\/h3>\n\n\n\n
Le capital social d’une SCI professionnelle est constitu\u00e9 des apports r\u00e9alis\u00e9s par les associ\u00e9s lors de la cr\u00e9ation de la soci\u00e9t\u00e9. Ces derniers peuvent \u00eatre effectu\u00e9s en num\u00e9raire (argent), en nature (biens immobiliers) ou en industrie (comp\u00e9tences, savoir-faire).<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Les apports en num\u00e9raire<\/h4>\n\n\n\n
Les associ\u00e9s peuvent d\u00e9cider d’apporter des fonds en num\u00e9raire \u00e0 la SCI. Ces apports en argent peuvent \u00eatre effectu\u00e9s lors de la constitution de la soci\u00e9t\u00e9 ou ult\u00e9rieurement, selon les besoins de l’entreprise. <\/p>\n\n\n\n
Le montant de chaque apport en num\u00e9raire est fix\u00e9 dans les statuts de la SCI. Les associ\u00e9s doivent verser les sommes correspondantes sur un compte bancaire ouvert au nom de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Les apports en nature<\/h4>\n\n\n\n
Les associ\u00e9s ont \u00e9galement la possibilit\u00e9 d’apporter des biens immobiliers \u00e0 la SCI en tant qu’apports en nature. Ces biens peuvent \u00eatre des immeubles, des terrains ou d’autres types de biens immobiliers. Leur \u00e9valuation doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e de mani\u00e8re objective et justifi\u00e9e. Une expertise ind\u00e9pendante peut donc \u00eatre n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n
Les apports en industrie<\/h4>\n\n\n\n
Les associ\u00e9s peuvent effectuer des apports en industrie, c’est-\u00e0-dire apporter leurs comp\u00e9tences, leur exp\u00e9rience ou leur savoir-faire \u00e0 la SCI professionnelle. En effet, m\u00eame si ces apports ne correspondent pas \u00e0 des biens mat\u00e9riels, ils contribuent \u00e0 la cr\u00e9ation et au d\u00e9veloppement de l’activit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
La valeur de ces apports en industrie ne se traduit pas par une augmentation du capital social, mais peut donner lieu \u00e0 une r\u00e9mun\u00e9ration sp\u00e9cifique ou \u00e0 une attribution de parts sociales suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n
Notez aussi que le capital social d’une SCI professionnelle n’est pas soumis \u00e0 un montant minimum l\u00e9gal. Les associ\u00e9s sont libres de fixer le montant de leur capital social en fonction de leurs besoins et de leurs projets immobiliers. <\/p>\n\n\n\n
Toutefois, il est recommand\u00e9 de constituer un montant suffisant pour assurer le bon fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9 et lui donner une cr\u00e9dibilit\u00e9 financi\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
3. L\u2019enregistrement et les formalit\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n
Les statuts de la SCI professionnelle doivent d\u2019abord \u00eatre enregistr\u00e9s aupr\u00e8s du greffe du tribunal de commerce. Puis, la soci\u00e9t\u00e9 doit encore s\u2019acquitter d\u2019autres formalit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
La d\u00e9claration fiscale<\/h4>\n\n\n\n
La d\u00e9claration fiscale peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e aupr\u00e8s de l’administration fiscale. Elle permet d’obtenir un num\u00e9ro d’identification et d’\u00eatre reconnue en tant que contribuable.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019annonce l\u00e9gale<\/h4>\n\n\n\n
Il est obligatoire de publier une annonce l\u00e9gale annon\u00e7ant la cr\u00e9ation de la SCI professionnelle. Celle-ci doit contenir certaines informations sp\u00e9cifiques, telles que la d\u00e9nomination sociale de la soci\u00e9t\u00e9, son si\u00e8ge social, son capital social, etc. La publication de l’annonce l\u00e9gale se fait dans le journal officiel.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019immatriculation<\/h4>\n\n\n\n
La SCI professionnelle doit \u00eatre immatricul\u00e9e au registre du commerce. Cette d\u00e9marche permet d’obtenir un extrait Kbis ou un document similaire qui atteste de l’existence l\u00e9gale de la soci\u00e9t\u00e9. L’immatriculation au registre du commerce permet \u00e9galement d’obtenir un num\u00e9ro SIREN\/SIRET.<\/p>\n\n\n\n
Notre astuce pour faciliter la gestion de votre entreprise<\/h2>\n\n\n\n
La SCI professionnelle pr\u00e9sente de nombreux avantages pour les entreprises souhaitant optimiser leur gestion immobili\u00e8re. Cette forme juridique offre une fiscalit\u00e9 avantageuse, une protection du patrimoine, une souplesse de gestion et facilite la transmission du patrimoine.<\/p>\n\n\n\n
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